近期这几年，碧桂园像是一匹脱了缰的野马，在规模膨胀的道路上一路狂奔。今年前10月，其销售金额达到了惊人的4841.7亿元。不仅一路领跑房企，还把去年刚刚登顶的恒大狠狠的甩在了身后（恒大前10月为4352.2亿元），而万科尽管也在努力追赶，但依然还有600多亿的差距。
毫无意外的，碧桂园不仅将轻松今年的房企销售，更是有望冲刺7000亿元的全年销售规模。
碧桂园的速度有多快？我们参照两个数据：其去年（2016年）的全年销售金额是3088亿元，其前年（2015年）的销售金额是1402亿元。
那什么推动了碧桂园这匹野马的狂奔呢？答案显而易见：始于2014年年底推出的项目跟投机制，驱动了碧桂园这匹野马的狂奔。
在2014年年底，碧桂园在杨国强的力推下，宣布碧桂园旗下的新项目都将采用跟投机制，即项目经过内部审批定案后，集团投资占比85%以上，员工可跟投不高于15%的股权比例。
在碧桂园初始版本里，所谓员工跟投的15%分为三级来投：首级是在总部的平台共同组成一个基金，每个项目投5%，保证对每个项目的平均支持;第二级是区域团队跟投5%;第三层是项目本身的团队也投5%。
事实上，碧桂园的这个初始版本，已经规定了集团董事、副总裁、中心负责人及区域总裁、项目经理要强制跟投，其他员工则是自愿跟投，即所谓的“同心共享”。此后的碧桂园开始在土地储备、开工周期、回款速度、开盘去化等均明显提速，开始了真正意义上的规模狂奔。
这份初始版本，后来也被看作是碧桂园在机制设计上的重大创新，几乎成了行业内其他房企学习的范本。
此后，保利、阳光城、当代、中梁、融信等诸多的房企推出各自的跟投机制，其内容与碧桂园的初始版本也都是大同小异。据统计，在top50的房企里，近半已经全面推行了跟投机制，而如果抛除国企央企的成分，这个比例只会更高。
跟投机制，俨然成为近几年房地产行业较大的制度创新。
不过，项目跟投机制看似是好，但却有可能会影响到投资者的眼前利益。在上市房企中，股东更希望能够规范跟投机制，尤其是要将跟投机制透明化以防损害到自身的利益。而强制跟投的做法，也引发了一些房企核心高管的不满。
近期，深交所于11月3日晚间下发《行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务（2017年修订）》的通知。
这份通知内容很长，但核心只有两个：聚焦上市房企的经营风险以及项目跟投机制。
其中，关于跟投机制的内容则如下：
第十四条
上市公司直接或者间接与其员工共同投资开展房地产业务的，应当制定投资理制度，并经董事会审议通过后及时披露。
参与主体涉及上市公司董事、监事、高级管理人员及其所控制或者委托的组织，或者与其关系密切的家庭成员的，投资管理制度还应当提交股东大会审议。
与该事项有关联关系的董事、股东应当在上市公司履行相应审议程序时回避表决。
投资管理制度的内容应当包括但不限于参与主体、参与项目范围（所在区域、开工时间等）、除上市公司以外的参与主体合计及单个主体所占权益比例上限、项目分配比例。
涉及分配比例与参与主体实缴出资比例不一致的，上市公司应当结合可比项目（如有）历史率、所在报告期平均率等指标说明分配政策的合理性，并由独立董事发表意见。
投资管理制度应当明确上市公司不得对参与主体提供借款、担保或者任何融资便利。
第十五条
上市公司直接或者间接与其员工共同投资开展房地产业务的，上市公司应当在年度报告中披露开展前述业务的总体情况，包括但不限于主要项目名称、盈亏情况、各类别主体的实际投资金额及占比、分配金额、实际投资金额与分配金额之间的匹配性、退出情况。
参与主体涉及上市公司董事、监事、高级管理人员及其所控制或者委托的组织，或者与其关系密切的家庭成员，且单一参与主体投资金额为三十万元以上的，上市公司还应当在年度报告中按参与主体逐一披露前述情况。
在小田看来，深交所的这份通知并不是封杀跟投机制，而是在严防房企和房企员工利用灰色地带侵害股东利益，对上市房企的跟投机制提出了规范性的要求。未来，上市房企在提交年度报告时必须披露跟投机制的相关内容。
此外，几乎所有房企在推出跟投机制时，都会采用相关的措施和手段为员工提供借款和融资便利，显然此后将被严令禁止。
（本文来源微信公众号：地产大爆炸）
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