■中房报记者 付珊珊 上海报道
“租购并举”政策导向的逐步深入，令长租公寓成为投资者眼中的“香饽饽”。
今年以来，长租公寓不断升温，自如、蛋壳公寓、青客公寓、V领地、乐乎等多家品牌已经先后完成亿级融资。
今年1月，主打分散式房源的公寓品牌自如获得40亿元人民币A轮融资，突破行业单次融资额度纪录；3月份，长租公寓品牌蛋壳公寓获得B轮1亿美元融资，仅时隔不到3个月时间，蛋壳公寓在近日又完成7000万美元B＋轮融资；另一家聚焦青年公寓轻资产运营的服务品牌乐乎公寓也在近日完成超1亿元人民币B轮融资。据中国房地产报记者了解，V＋SPACE和魔方公寓也分别在进行其新一轮的融资，将在不久后公布具体信息。
近日，中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，首次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场。
资本的大量涌入，在助推长租公寓行业发展成熟的同时，长租公寓市场对物业资源、人才资源的抢夺，也容易引发行业出现局部过热苗头。
各路资本入局
截至2017年底，我国租赁市场规模已经达到11398亿元人民币，租赁人口也已经达到1.91亿，一二线城市的合计租赁市场规模占比达到46%，几乎占到市场的半壁江山。长租公寓市场美好前景的预期，吸引各路资本争相入局。
根据公开资料不完全统计，截至2017年末，共有20家公寓品牌完成融资，融资金额突破418亿元(包括投资机构的融资和资产证券化产品)。
在各路资本中，房企是一股重要力量。除了在业内知名度较高的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等品牌，据统计，在国内30房企中，已有三分之一进入了长租公寓领域。
6月6日，华润置地官方宣布，公司正式推出长租公寓品牌“有巢”，预计将在23个城市开设4万间，并且进驻一二线城市。华润置地称，长租公寓将依托华润集团多元化业务，采用“1+9”的融合方式，即将有巢长租公寓与商业、办公、酒店、医疗、教育、养老、文化、体育、创业孵化等业态交叉结合。此外，华润置地的长租公寓涉及公开市场、城中村改建、公寓改造、工改住、商改住等多种类型项目。
此外，在2016年~2017年间，不少房企都推出了自己的长租公寓品牌，比如2016年，招商蛇口（001979）成立长租公寓品牌“壹间公寓”，截至2017年底，招商蛇口在范围持有并运营约50万平方米的长租公寓，未来将在一线及重点二线城市进行重点布局；2017年初，保利地产（600048）旗下长租公寓品牌“N+公寓”面世，目前已先后在重庆、西安、大连、长沙等4个城市开业运营；2017年年底，碧桂园发布“BIG+碧家国际社区”品牌，试水长租公寓，并计划在三年内规模达到百万套，其中40万套自主开发，60万套靠创新模式拓展。
房地产是资金密集型行业，而我国的长租公寓目前仍然以重资产模式为主，作为重资产的长租公寓，要解决前期资金投入大、投资低的压力，“拥抱资本”是的选择。
除了房企资金进入，入局的还有投资机构，比如，在近期乐乎公寓的B轮融资中，除了由翰同资本与鸥翎资本领投，在投资人名单中还出现了雷军联合创始的顺为资本。
全球私募投资集团华平投资很早就将目光盯住了长租公寓这块蛋糕。据了解，华平投资曾参与魔方公寓三轮融资，并在自如40亿元人民币融资中领投，出资大约20亿元人民币。“看好这个行业是因为租赁市场存在巨大的提升空间和增长机会。”华平投资一位负责人表示。
近日，中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，首次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场。虽然目前保险资金入局长租公寓尚未正式落地，但这也说明资本方对长租公寓发展的认可。
资本狂潮下利与弊
在资本的驱动下，长租公寓也开启了规模化赛跑。
以2016年5月成立于上海的V＋SPACE为例，成立两个月时间就签下上海金豫路和呼兰路两个项目，2017年3月，外高桥（600648）项目开放，发布V+SPACE社交公寓品牌“斑马社区”，签约东方路社区、九亭社区。目前，V＋SPACE在上海有12个社区，其中10个项目已运营，总运营房间约2000间。
V＋SPACE副总裁艾耀慧在接受中国房地产报记者采访时直言：“规模是必须要有的。”与房地产开发的“快进快出、高举高打”不同，长租公寓赚的是细水长流的钱，毛利率不会很高，只有扩大规模才能对冲掉后台成本。另一方面，未来的资本看重的是长租公寓品牌的竞争优势，因此在现阶段，为了争夺头部优势，各长租公寓品牌必须要上规模。
对于资本的大量涌入，艾耀慧也指出其中带来的问题。“首先，大量资本涌入，会造成物业资源的争抢，从而会抬高物业成本。其次，会造成对人才的争抢。目前长租公寓领域发展的时间周期还较短，专业人才比较稀缺，资本的大肆涌入可能会导致各家品牌商对行业人才的争夺。”
苏宁金融研究院特约研究员江瀚也向中国房地产报记者表示，大量租赁房出现，可能会让市场出现局部过热。要谨防大量资本进入房地产租赁市场之后，陷入“烧钱模式”。
不可否认的是，资本助力能为长租公寓领域，乃至整个租赁市场带来有利影响。江瀚认为，一方面，资本涌入能够加速整个租赁市场的成熟，对租赁市场提供更多的供给。另一方面也能带来整个租赁市场的革命化演变。“租赁市场整体是C2C的格局，大规模C端涌现，导致租房品质和租房质量参差不齐。现在资本进入长租市场能够使租赁市场的格局由C2C向B2C快速演变，从而提升租赁市场的整体质量。”
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